Стороны не могут прийти к единому мнению, кто должен убирать завалы.
Подпорная стена, которая возводилась при застройке 6-го микрорайона между домом по ул. Гагарина, 19 и спортивным комплексом «Лидер», рухнула в ночь с 22 на 23 апреля. Жители, как один, благодарят судьбу, что это не произошло днём. А кто-то и вовсе видит в происшедшем руку божью, которая уберегла жильцов комплекса от трагедии.
Под грудой бетона оказалась «заживо» похороненной иномарка. Её расплющило в доли секунды. И хотя, как выяснилось позже, автомобиль был припаркован там в течение нескольких месяцев, и, по словам представителей администрации и некоторых жильцов дома, не вызывал никакого интереса у собственников до происшествия, каких-либо действий, чтобы найти владельца машины, по всей видимости, никем не предпринималось.
В тот же день мэр Евгений Писцов провёл совещание, по итогам которого дал несколько комментариев:
- Жители действительно неоднократно сообщали о ситуации в управляющую компанию ещё с 2017 года.
- Управляющая компания в свою очередь пыталась привлечь к решению проблемы застройщика, но так как гарантийные сроки прошли, ответственность за конструкцию перешла УК, как общедомовая собственность.
- В 2021 году Государственная жилищная инспекция (ГЖИ) выдала предписание УК о необходимости безотлагательно принять меры в отношении подпорной стенки. В связи с длительным бездействием со стороны УК 25.04.2024 г. состоится суд по инициативе ГЖИ об обязании УК выполнить предписание.
- В свою очередь УК поставили предупреждающие знаки и бетонные ограждения на данном участке.
- Повреждённый автомобиль, несмотря на предупреждения, продолжал находиться в опасной зоне несколько месяцев, хозяином не перепарковывался.
Итого. Место обвала будет ограждено, завал будет постепенно разбираться. Компетентными органами начаты проверочные мероприятия.
Спустя полторы недели после обрушения жители Гагарина, 17 и 19, не дождавшись никаких подвижек, пришли на прием к заместителю главы Антону Еловикову. Один из главных вопросов: когда и за чей счет уберут завалы, которые на сегодняшний день продолжают представлять опасность для жителей микрорайона, в особенности для детей. Отметим, что и сейчас, спустя месяц после обрушения, груды бетона и земли лежат нетронутыми. Ограждения у этого участка нет – с двух сторон там лишь установлены таблички с предупреждением.
– Все эти подпорные стенки, детская площадка и все прочие сооружения создавались при строительстве многоквартирных домов, СОК «Лидер» совершенно спокойно существовал без этой подпорной стенки, и построен он был раньше, – объяснил позицию администрации Антон Вадимович пришедшим на встречу жителям. – Мы сейчас исходим из того, что этот элемент располагается на участке многоквартирного дома. Суд поддержал ГЖИ, это всё классифицируется как общее имущество жителей многоквартирного дома.
Мы классифицируем это как общедомовое имущество и в принципе вам принимать решение, что с ним делать.
Что касается вопроса: убрать силами [администрации] остатки рухнувшей стены и потом через суд с управляющей компании взыскать затраты. Получить через суд, может быть, возможно, но на этапе когда кто-то из муниципальных служащих принял решение, что за счёт бюджетных средств будут производиться работы на общедомовом имуществе – ему как отвечать перед той же прокуратурой [за нецелевое расходование бюджетных средств]? Я тут не с позиции, что мы не хотим, и работы может быть немного, но залезешь со своими небольшими работами и нарушишь [законодательство], за что потом отвечать приходится.
По вашей логике, если мы сейчас включимся и всё сделаем, что мы покажем? Что управляющая компания может не выполнить свои обязательства, и за неё всё сделает муниципалитет?
Там, где у нас есть муниципальные помещения, мы можем повлиять, как собственник. Здесь же частная собственность, мы никак не можем зайти с бюджетными средствами.
По уборке [завалов помощи] не ждать. Если нужны консультации – пожалуйста, мы всегда рады помочь. Да и сейчас, скорее всего, контрольно-надзорная деятельность не закончена. Полиция, насколько я понимаю, ещё не завершила проверку, прокуратура у нас каждый день запрашивает информацию.
Управляющая компания «Ваш дом Берёзовский» с таким положением дел, по всей видимости, не согласна. Свою позицию они изложили в письме к жителям (приводим с незначительными сокращениями):
– В начале 2021 года Департаментом Государственного жилищного и строительного надзора проведена проверка состояния подпорной стены, в ходе которой были зафиксированы трещины в бетонных блоках. По итогам проверки Департамент выдал предписание, в котором указал, что данная подпорная стена является общедомовым имуществом, следовательно, должна ремонтироваться за счет средств собственником.
Управляющая компания организовала систематическое наблюдение за наклоном стены, оградила подпорную стену сигнальной лентой, установила предупреждающие таблички и бетонные блоки, тем самым ограждая опасный участок, и в части принятия мер по стабилизации подпорной стены обратилась к застройщику ООО «Арсенал и К». Многочисленные обращения к застройщику за предоставлением в адрес УК технической документации, с требованием произвести обследование подпорной стены, произвести ее ремонт, оставлены застройщиком без какой-либо реакции, в связи с чем УК уже в судебном порядке попыталась истребовать техническую проектную документацию на подпорную стену. Суд в удовлетворении заявленных требований по истребованию техдокументации отказал, ссылаясь в своем решении на пояснения ООО «Арсенал и К», что такая документация отсутствует, так как в 2012 году отсутствовали требования к разработке проектной документации в отношении подпорных стен.
В мае 2023 года УК обратилась к администрации БГО с требованием произвести ремонт подпорной стены в соответствии требованиями Правил технической эксплуатации сооружений инженерной защиты населенных пунктов, утв. Приказом Минстроя РФ от 29.12.1995 года № 17-139, где пп. 1.5, 1.6 предусмотрено, что техническая эксплуатация сооружений инженерной защиты и надзор за использованием земель в границах опасной зоны, возлагаются местными органами власти на предприятия инженерной защиты, с оформлением договорных (контрактных) взаимоотношений между ними, что включает в себя: содержание сооружений в исправном состоянии (систематический надзор за работой и состоянием сооружений), режимные наблюдения, периодические технические осмотры, текущий ремонт, организацию проведения капитального ремонта и реконструкции сооружений.
Таким образом, УК считает, что у собственников помещений по ул. Гагарина, 19, 17 отсутствует обязанность по содержанию данной подпорной стены, однако Департамент ГЖИ, администрация БГО и прокуратура, ссылаясь на ст. 36 ЖК РФ, формально относит подпорную стену к общему имуществу именно двух многоквартирных домов, так как подпорная стена находится в границах общего земельного участка. Доводы УК, что застройка МКД по ул. Гагарина, 19 была в 2012 году, а земельный участок образовался в 2014 году, согласно выписки из ЕГРН, и никаких решений по включению в состав общего имущества самой подпорной стены, которая до регистрации права на земельный участок собственникам по смыслу действующего законодательства не принадлежала, а общее имущество до 2014 года определялось по внешней стене здания, собственниками не принималось, надзорными органами не учитывается.
После отказа администрации произвести ремонтные работы на подпорной стене, сославшись на то, что это должна сделать УК за счет средств собственников помещений, УК обратилась в прокуратуру БГО с просьбой провести проверку правомерности отказа администрации произвести ремонт подпорной стены в соответствии с приказом Минстроя № 17-139. Прокуратура, в свою очередь, сослалась на предписание ГЖИ. В связи с чем, в сентябре 2023 года УК обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд Свердловской области о понуждении принять меры по отношению к подпорной стене в соответствии с утвержденными Правилами технической эксплуатации сооружений инженерной защиты населенных пунктов.
В ходе судебного процесса, в связи с тем, что администрация БГО заявляет, что подпорная стена является простым объектом благоустройства территории, а не инженерным сооружением – объектом защиты населения и территорий, УК инициировала и провела независимую техническую экспертизу, заключение которой подтвердило, что:
- согласно Классификатора объектов капитального строительства по их назначению и функционально-техническим особенностям (для целей архитектурно-строительного проектирования и ведения единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства), утвержденного Приказом Минстроя РФ от 02.11.2022 г. № 928/пр, подпорная стена, расположенная в границах земельного участка с кадастровым номером 66:35:0105002:2022 классифицируется как подпорная стена, которая относится к группе – Объекты защиты населения и территорий; являясь видом объекта строительства – защитное сооружение от природных воздействий (подпорная стена, противооползневое сооружение, код объекта, согласно данного Классификатора – 12.02.002.002.);
- к объектам внешнего благоустройства, являющимся объектами муниципальной собственности, в соответствии с пунктом 3 Классификации работ по ремонту и содержанию объектов внешнего благоустройства городов, рабочих, курортных поселков и райсельцентров РСФСР, утвержденной Приказом Государственного комитета РСФСР по жилищно-коммунальному хозяйству от 24.05.1991 № 10, отнесены объекты инженерной защиты городов (в том числе противооползневые и противообвальные сооружения). Данные объекты непосредственно не относятся к каким-либо зданиям и сооружениям;
- согласно Правил технической эксплуатации сооружений инженерной защиты населенных пунктов, утв. Приказом Минстроя РФ от 29.12.1995 года № 17-139, а именно пп. 1.5, 1.6, предусмотрено, что техническая эксплуатация сооружений инженерной защиты и надзор за использованием земель в границах опасной зоны, возлагаются местными органами власти на предприятия инженерной защиты с оформлением договорных (контрактных) взаимоотношений между ними, которая включает в себя содержание сооружений в исправном состоянии (систематический надзор за работой и состоянием сооружений); режимные наблюдения; периодические технические осмотры, текущий ремонт, организацию проведения капитального ремонта и реконструкции сооружений.
Далее в ходе судебного дела по иску УК к администрации БГО (дело № А60-52472/2023, судья Д. В. Ефимов), со стороны УК было заявлено ходатайство, дополнительно к имеющемуся заключению независимой экспертизы, о проведении судебной экспертизы для подтверждения статуса подпорной стены. Ходатайство о проведении судебной экспертизы судом было удовлетворено, следующее судебное заседание назначено на 19.06.2024 года.
Также в нашем распоряжении есть письмо управляющей компании от 4 декабря 2023 года в адрес председателей Советов домов Гагарина, 17 и Гагарина, 19. Вот его содержание:
– Многоквартирные жилые дома № 17 и № 19 по улице Гагарина в городе Берёзовский расположены на едином (общем) земельном участке с кадастровым номером – 66:35:0105002:2022. На данном земельном участке также расположены объекты благоустройства (детские и спортивные площадки), а также строительные конструкции и сооружения (подпорные стенки), требующие систематического контроля за их состоянием и финансирования для выполнения ремонтных работ (при необходимости).
На протяжении нескольких лет наблюдается разрушение подпорной стены, расположенной в районе многоквартирного дома № 19 по улице Гагарина в городе Берёзовский, однако данная стена не включена в состав общего имущества ни одного из многоквартирных домов, следовательно, расходы на её содержание не предусмотрены в тарифах на содержание помещений.
Для надлежащего обслуживания имущества, расположенного на общем земельном участке, а также определения источника финансирования и суммы затрат необходима единая концепция двух домов и представление о том, какие сооружения и конструкции объективно необходимы многоквартирным домам, а какие элементы являются лишь финансовой нагрузкой и обременением для многоквартирных домов (в настоящее время какое-либо единое понимание отсутствует).
Относительно содержания подпорной стены у жителей двух домов (Гагарина, дом № 17 и Гагарина, дом № 19) также отсутствует единое понимание о том, нужна ли данная подпорная стена в составе общего имущества любого из домов; целесообразны ли расходы на её содержание и так далее.
Как следует из рекомендаций Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области, а также исходя из приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ «Об утверждении методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома» формирование земельных участков под многоквартирными домами должно осуществляться по принципу «один дом – один земельный участок», данный принцип позволит определить состав общего имущества каждого из многоквартирных домов, спрогнозировать расходы на содержание данного имущества, а также минимизирует споры между собственниками помещений относительно состава любого имущества, которое в настоящее время принадлежит одновременно двум домам.
На основании вышеизложенного, продолжая рассматривать вопрос разделения общего земельного участка на два (для каждого из многоквартирных домов) предлагаем вам определить границы предполагаемых новых земельных участков для дальнейшего их формирования.
К слову, единого понимания в том, как должна быть решена ситуация, действительно нет.
Управляющая компания в своём письме указывает:
– К участию в деле по собственной инициативе привлечен председатель Совета МКД по ул. Гагарина, 19. Во всех судебных заседаниях его позиция однозначно выражается в том, что подпорная стена является общедомовым имуществом собственников помещений и работы по ее обслуживанию, ремонту и т. д., должна осуществлять УК. Но, подразумевая УК, он фактически перекладывает ответственность, как мы считаем необоснованную, на плечи собственников помещений двух домов. Также с целью передачи подпорной стены на баланс города управляющая компания выступила с инициативой о межевании общего земельного участка двух домов Гагарина, 17 и Гагарина, 19, о чем председателям Советов домов было рекомендовано определить границы земли каждого из домов. Однако до настоящего времени данная инициатива УК не нашла поддержки со стороны председателя Совета МКД по ул. Гагарина, 19.
На встрече с Еловиковым жители лишний раз подтвердили, что стороны не сходятся во взглядах. Более того, видение ситуации разнится и у самих жильцов:
– У нас два мнения: часть жителей придерживаются того, что можно передать эту землю какому-то другому лицу на том основании, что она нам больше не нужна. Другая часть придерживается того, что надо принимать решение на основании фактов и не придумывать схемы передачи земли кому-то. Но управляющая организация, которая отвечает за содержание имущества, с которой у нас заключён договор, она жителям навязывает ту точку зрения, которую вам озвучили. Что можно отказаться, что якобы эта схема осуществима. Рассылают листовки каждому собственнику, формируют мнение жителей, что виновата администрация, что они хотели сделать межевание.
Свою прямую работу по содержанию имущества они не выполняют, место обвала даже не огорожено. Мы сделали заявку, чтобы огородили место, чтобы спилили дерево, но они ничего не делают. Завалы не убираются, работа не ведётся. То есть людям транслируется точка зрения, что можно скинуть это на администрацию. Я считаю, что эта схема нереализуемая, её выполнить невозможно. Как передать имущество против воли того, кому мы передаём?
На итого замглавы и присутствующие жители договорились о новой встрече. Сперва её назначили на 16 мая, но позднее встреча была перенесена на неопределенный срок.
Рухнувшая стена и похороненная под ней иномарка несколько дней вызывала неподдельный интерес и, как сообщают жители, стала своего рода «туристическим объектом», к которому приходили любопытные горожане.
Из хороших новостей: тополь, стоящий на самом краю обрыва, и о котором жильцы сообщили Антону Еловикову, спилен.