Покупатели квартир больше не перечисляют деньги застройщику, а хранят средства на сберегательных счетах эскроу. Застройщик ведет строительство за счет собственных средств или банковского кредита
Доступ к эскроу-счетам застройщик получает только после представления банку разрешение на ввод дома в эксплуатацию и подтверждение регистрации прав собственности как минимум одного объекта долевого строительства (п. 6 ст. 15. 5, Федеральный закон № 214-ФЗ). Финансовым гарантом дольщиков выступает банк, а для застройщика создаются условия, в которых сдача объекта и проведение процедуры кадастрового учета становятся важными составляющими успешного завершения проекта.
– До настоящего времени проблемы дольщиков не ограничивались серьезными финансовыми рисками. Собственники помещений многоквартирного дома не могли зарегистрировать права на квартиру, даже после получения ключей. Процедура кадастрового учета затягивалась, а единственными лицами, заинтересованными в решении вопроса, оказывались сами собственники, – говорит начальник отдела обработки документов и обеспечения учетных действий № 3 филиала Федеральной кадастровой палаты по Уральскому федеральному округу Алена Давыдова.
Обеспечить кадастровый учет многоквартирного дома обязан орган власти, уполномоченный выдавать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого решения госорган должен направить в орган регистрации прав заявление о проведении кадастрового учета с приложением необходимых документов.
В течение пяти рабочих дней специалисты вносят в ЕГРН сведения обо всех жилых и нежилых помещениях многоквартирного дома, общедомовом имуществе, машино-местах, вспомогательных помещениях. При наличии в техническом плане ошибок, для их исправления проведение кадастрового учета приостанавливается на срок до трех месяцев.
Ранее обязательства застройщика перед жильцами заканчивалось подписанием акта приема-передачи квартиры. Теперь застройщик сможет получить от банка средства дольщиков, только проведя кадастровый учет и запустив процедуру регистрации квартир в собственность.
Подать заявление и документы на регистрацию прав собственности можно в офисе МФЦ, на сайте Росреестра или портале госуслуг. Через семь рабочих дней заявитель станет полноправным владельцем недвижимости. Состав пакета документов зависит от условий приобретения недвижимости: использовались ли кредит или ипотека, привлекалось ли доверенное лицо, есть ли среди владельцев квартиры несовершеннолетние. Договор долевого участия и акт приема-передачи обязательны для предоставления.
Застройщик может привлекать средства дольщиков по старой схеме, если его проект завершен на 30% и не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений, включая машино-места, будет продано без использования эскроу-счетов. Готовность объекта может составлять 15%, если строительство ведется в рамках развития застроенной территории, комплексного освоения территории или по договорам с органами власти, предусматривающим передачу объектов социальной или инженерной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность либо снос ветхого и аварийного жилья.
– В то же время закон предусматривает возможность заключать договоры долевого участия без использования эскроу-счетов и после 1 июля 2019 года – для девелоперов, чьи проекты частично завершены. Данное отступление позволит сделать переход к новой инвестиционной модели более плавным, чтобы российский строительный бизнес продолжал развиваться без потрясений, – отмечает эксперт.
Если застройщик включен в перечень системообразующих российских организаций и получил разрешения на строительство многоквартирных домов общей площадью не менее 4 кв млнм на территории 4 субъектов РФ, строительная готовность объекта может составлять 6%. Такая же планка установлена для застройщиков, взявших на себя обязательства по завершению долевого долгостроя вместо компаний-банкротов.