Два месяца действует в Берёзовском в лице супругов-консультантов Светланы и Алексея Кулик филиал жилищного кооператива «Бест Вей».
Почему термин советского прошлого оказался вновь актуален? В чем плюсы и минусы такой альтернативы ипотеке, которая стала для нас уже привычной? Консультанты ответили на наши вопросы.
Светлана и Алексей – жители Берёзовского, многодетные родители, бизнесмены. Полтора года назад и они ничего не знали о жилищном кооперативе. О проекте узнали случайно и только после годичного наблюдения за деятельностью компании решились. Во многом потому, что возможность ипотечного кредитования им оказалась недоступна: банки неохотно дают деньги людям, которые сами как владельцы бизнеса подписывают себе справки о доходах.
Светлана Кулик:
– Консультантами мы стали не сразу, а когда убедились, что это программа работает, что она эффективна. Многие нам говорят: «Вы здесь посидите и съедете» (супруги назначают встречи с желающими получить консультацию), но мы местные жители, и мы уверены в том, что предлагаем.
Некоммерческая организация жилищный кооператив Best Way работает в рамках Жилищного кодекса РФ. Впрочем, мы понимаем, что уровень недоверия населения высок, и поэтому подробно рассказываем каждому о преимуществах этой системы. Индивидуальный подход в деле покупки недвижимости очень важен: приходят люди с действующей ипотекой, материнским капиталом. Ситуации у всех разные, но я расскажу о кооперативе на собственном примере.
Этот кооператив заинтересовал нас тем, что в нем большое количество пайщиков со всей России. Жилье, приобретаемое кооперативом, юридически чистое и проверяется очень тщательно.
Мы не смогли подтвердить наш уровень дохода в банке, чтобы взять ипотеку, и стали искать альтернативу. Квартира нам нужна как инвестиция в будущее: планируем купить ее в «студенческом» районе Екатеринбурге, потом сдавать.
У нас младшей дочке исполнилось три года, и мы задействовали материнский капитал, чтобы заплатить первый взнос на квартиру. Мы добавим к маткапиталу сумму, чтобы получилось 35%, и встанем в очередь.
Мы следим за тем, как она движется – в день несколько человек выходит на сделку. Людей в очереди сегодня примерно 570 человек.
Когда подойдет наша очередь приобретать квартиру, нам позвонит представитель кооператива и предложит подыскивать квартиру. За ту сумму, которую мы изначально указали в заявке. На это дается два месяца. После покупки квартиры мы будем возвращать кооперативу оставшиеся 65%. Квартиру мы сможем выкупить у кооператива меньше чем за восемь лет.
Наш сын – выпускник, он задумывается о поступлении в Москву. Вторую квартиру мы решили приобрести там. И вот тут нам пригодилась накопительная программа жилищного кооператива: мы будем вносить платежи в паевый фонд, пока не накопим 35%. Никуда ходить не надо: все платежи происходят онлайн и отслеживаются так же. Сумма этих накопительных платежей неважна: чем быстрее вы хотите накопить, тем больше вносите. Всего пайщиков на сегодня около 5,5 тысяч: тех, кто копит на первый взнос и тех, кто возвращает деньги кооперативу. Для последних предусмотрены финансовые каникулы: три раза в течение десяти лет.
Для нас особенной гарантией стало то, что все паевые взносы обеспечиваются недвижимостью. В свои квартиры заехало почти 1000 семей.
Создатель кооператива Роман Василенко:
– Мы открыты для всех желающих улучшить свои жилищные условия. Пайщиками жилищного кооператива могут стать все граждане России и жители зарубежья.
Полагаю, что кооперация как способ решения жилищной проблемы больше всего подходит людям со средним достатком, особенно молодым семьям, молодым специалистам, работникам бюджетной сферы.
Жилищные кооперативы дают людям возможность приобретать недвижимость с минимальной переплатой. В качестве первого взноса мы принимаем материнский капитал и другие государственные субсидии. Это очень важно для молодых семей.
Жилищный кооператив не занимается строительством домов, а консолидирует людей, помогая им приобрести жилые объекты, в том числе строящиеся. Это по выбору пайщика могут быть квартира в новостройке или на вторичном рынке, то есть любой объект жилой недвижимости. Жилье можно приобрести во многих регионах.
Принцип работы жилищных кооперативов таков: собирается группа пайщиков, каждый вносит свои средства в общий фонд, и на них покупается квартира для первого пайщика. Потом копятся средства на квартиру для второго – к тому, что осталось в фонде после покупки первой квартиры, прибавляются деньги новых членов и средства, которые начинает возвращать первый пайщик. Собирается необходимая сумма, и квартира приобретается. Затем собирается сумма для третьего, четвертого пайщика и т. д. То есть очередь до следующих пайщиков доходит тем быстрее, чем больше новых членов приходит в кооператив и чем больше возвратные выплаты от тех, кому уже купили квартиру.
Однако, как правило, при традиционной схеме число новых пайщиков растет медленно, а тех денег, которые возвращают первые обладатели жилья, для приобретения новой недвижимости недостаточно. Насколько затянется ожидание для следующего пайщика, сказать порой невозможно. Часто бывает так, что человек стоит в очереди несколько лет.
Слишком долгое ожидание квартиры – один из самых распространенных негативных отзывов о многих таких организациях. И, соответственно, из-за подобных отзывов число желающих стать пайщиками жилищного кооператива не растет… Наша концепция продвижения жилищного кооператива по сетевому принципу исключает такое развитие событий. В настоящее время очередь для приобретения квартиры в жилищном кооперативе около шести месяцев, и она сокращается.
Еще цифры: мы работаем на рынке с 2014 года, и на сегодня в нашем активе уже более 500 квартир, и их количество каждый месяц увеличивается.
Что такое кооператив?
Добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов ЖК в жилье путем объединения членами ЖК собственных средств (паевых взносов). Жилищные кооперативы – это, по сути, кассы взаимопомощи. Покупка жилья при этом происходит в рассрочку, а не в кредит. Группа пайщиков в складчину покупает жильё для одного. Потом приходят новые пайщики с определенной суммой взноса (пай), и начинаются одновременно возвратные выплаты от того, кому уже купили.
Таким образом, копится сумма на покупку новой квартиры для второго в очереди, затем для третьего и так далее. Очередь двигается тем быстрее, чем больше новых пайщиков приходит в кооператив, и чем больше возвратные выплаты от тех, кому жилье приобретено.
На сколько лет?
Не более десяти лет по уставу компании. В соответствии с установленным графиком платежей. Хотя можно погасить задолженность и досрочно. Жилищный кооператив в отличие от банка заинтересован в том, чтобы в паевом фонде быстрее накапливались средства на покупку жилья другим пайщикам.
Личный кабинет
Что касается средств на счете кооператива, то все члены кооператива могут следить за их состоянием и движением в режиме онлайн в личном кабинете на нашем сайте. Там можно узнать, какой суммой располагает кооператив в данный момент, ознакомиться со всеми проводимыми сделками, посмотреть возможности приобретения квартиры, проследить за продвижением своей позиции в общем списке. Все прозрачно.
Сетевой маркетинг
Для привлечения пайщиков используются технологии сетевого маркетинга: сами пайщики, заинтересованные в максимально быстрой покупке квартиры, привлекают за вознаграждение новых пайщиков.
Как это работает?
Пайщик вносит сумму, равную 35% (или больше, по желанию) от стоимости желаемого объекта недвижимости. Недостающую сумму добавляет кооператив из своего паевого фонда. Покупателем (собственником) в сделке по приобретению объекта недвижимости выступает кооператив. Передача жилья пайщику осуществляется сразу, как только у ЖК возникнет право собственности. Недвижимость передается пайщику в пользование после подписания акта приема-передачи данного объекта. После чего у пайщика и членов его семьи возникает право зарегистрироваться на данном объекте.
Далее пайщик, владея объектом недвижимости, в течение установленного графиком платежей срока (не более 10 лет) погашает задолженность перед кооперативом. Оставшуюся сумму равными долями.
Гарантии пайщика
- Деньги, которые вносят пайщики в кооператив, сосредоточены на специальном счете в Сбербанке России. По законодательству потратить эти средства можно только на покупку недвижимости и на возврат всех паевых взносов, внесенных пайщиком, в случае его выхода из кооператива. Если человек выходит из кооператива, ему возвращаются все его взносы, внесенные за время участия в ЖК.
- Кооператив может прекратить свое существование лишь в том случае, если все его пайщики примут единогласное решение о его ликвидации. Если хоть один член кооператива на общем собрании проголосует против, кооператив не закроется. В случае ликвидации кооператива жилье продается, а пайщикам возвращаются вложенные в его паевой фонд средства.
- Пайщик и все члены семьи могут прописаться в жилом помещении.
- После полной выплаты пая право собственности переходит нанимателю (пайщику).
- Не учитывается инфляция. Пайщик выплачивает фиксированную стоимость объекта недвижимости.
Расходы пайщика
Беспроцентная рассрочка – это звучит заманчиво, но сегодня только блаженный не знает, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке.
Чтобы вступить в кооператив, пайщик платит вступительный взнос. Он составляет 75 тысяч рублей, если вы собираетесь приобретать квартиру стоимостью до полутора миллионов рублей и 150 тысяч – если квартира будет стоить больше. Его можно заплатить частями. Эти взносы, в отличие от паевых взносов, не возвращаются. Они идут на маркетинговые мероприятия.
Ежемесячный взнос пайщика – 2 тысячи рублей. Эти средства идут на содержание офиса. Учитывая, что пайщиков в кооперативе 5,5 тысяч, сумма получается немаленькая. Эти взносы тоже невозвратные. Что касается Светланы и Алексея Кулик, то за вступление в кооператив с заявками на две квартиры они получили скидку на ежемесячный взнос и платят вместо четырех тысяч те же две тысячи. Ежемесячные взносы прекращаются в момент, когда пайщик полностью рассчитался с кооперативом.
По сути, переплатой для пайщика становится сумма вступительного и всех ежемесячных взносов.
Стоит принять во внимание и достаточно высокий вступительный взнос в 35%. До того, как будет накоплена эта сумма, в очередь на квартиру не попасть.
Еще статья расходов – сопровождение юриста. Сумма – 60 000 рублей за весь период: сюда войдут и проверка жилья на «чистоту», и сделка, и прочие операции.